ビルオーナー様の中には、現在店舗向けに貸し出しているフロアを、オフィス向けに変更することをご検討の方もいらっしゃると思います。
今日は、そんな場合の注意点についてまとめてみました。
用途変更の許可は必要？
最新の建築基準法によると貸出フロアの用途変更を申請する必要があるのは
・変更後に特殊建築物となる場合で200平米を超えるフロア
となります。
建築基準法によって飲食店舗や物販店舗は特殊建築物と定められていますが、事務所は違います。よって、もともと店舗だったフロアを事務所として貸し出すことに、特別な許可は不要となります。
ただし借りるテナントの事務所が「倉庫」や「工場」を兼ねる場合はその内容によって申請が必要なので注意しましょう。
店舗は「スケルトン渡し」、オフィスは「事務所仕様渡し」が常識
ゼロから内装や設備に凝って特徴を出す飲食店には「スケルトン渡し」が主流ですよね。あらかじめ内装が施されていても解体する可能性が高いので当然と言えます。そして返す時もテナントさん負担の「スケルトン返し」。つまり店舗用の物件はビルオーナーさんとしても「内装工事」をする必要が無かった訳です。
しかし、オフィス向けに貸し出す場合は違います。「標準仕様の内装」を決め、募集前に内装の仕上げまで終わらせておく必要があるのです。なかには「うちはスケルトンから事務所作りたい」という企業も居ますが、そんな企業はこだわりが強すぎて契約まで至らない可能性も高いです。多くの企業は内装が施された状態から「一部だけをカッコ良くしたい！」という希望を持っています。ですので、きちんと事務所仕様の内装にしておくことが空室期間を少なくするための絶対条件なのです。
では、どんな標準内装にするべきか
最低限、タイルカーペット、クロス（壁紙）、天井材を整えておく他に、必要に応じて照明・空調・電源・トイレ・消防設備をオフィス仕様にすることが求めれます。
この標準の仕上げが「よくあるオフィス」ではなく「センスの良いオフィス」となると、多少坪単価が高くても付加価値として理解してもらうことも可能です。
高い費用をかければよい、ということではなく工夫や内装材の選定によって付加価値を上げることも可能ですので、標準仕様の内装の設計・デザインにはプロを入れることをお勧めします。
候補物件から一番始めに外される原因はトイレ
TOTOさんが行った「オフィストイレの水まわりに関する調査」でも、仕事のモチベーションに最も影響する場所とされたトイレ・化粧室。オフィス物件にとっても大事な場所です。店舗は、専有部の中にトイレがある方が利便性が高いのですが、オフィスは逆。これからのオフィス用物件では専有部の面積が多少削られたとしても「共用部に男女別のトイレを作ること」は必須となると考えてください。多くの物件の中から選ぶ過程で「トイレが男女で同じ」と「専有部の中にトイレがある」物件は、一番始めに候補から外れるからです。面積に余裕があれば女性トイレの中に広めの洗面台やパウダールームを設置できればベストですね。
委託する仲介会社の選択
これまで店舗として貸し出していた際、どんな不動産仲介会社に委託していましたか？企業がオフィスを借りる時にアプローチするのは町の不動産屋さんでも、店舗物件専門の不動産屋でもありません。オフィス専門の不動産業者です。
オフィスへの転用をきっかけに、これまでのルートでは接点が持てなかった潜在客層を獲得するのも早く物件を埋めるための有効な一手です。弊社アロワーズでも、動きが速くてコミュニケーションスキルも高いスタッフが揃っている会社をいくつか紹介可能ですので必要であればぜひお申し付け下さい。
以上、いざ店舗として貸している区画をオフィスに！と思っても考慮すべき点が多いことがお分かりになったと思います。
しかしオフィスは長期利用することが多く、賃料の保証会社の承認率も高いです。ビル経営の安定化を目指されるのであれば、いまこそ付加価値の高まる内装工事を行ってみてはいかがでしょうか？
【弊社事例：コンビニをオフィスに改装】
一級建築士 / １級建築施工管理技士 / 宅地建物取引士 / 認定ファシリティーマネジャー
千葉大学工学部を中退後、2001年に24歳で株式会社アロワーズを創業。「働く環境こそが生産性向上の唯一の手段」という信念のもと、23年間にわたりオフィスの設計・デザイン・施工をワンストップで手掛ける内装工事業を行っている。
